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Wirksame Eigenbedarfskündigung nur bei hinreichender Angabe der Personen und deren Eigennutzungsinteresse

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AG Düsseldorf 7.8.2017, 25 C 447/16

Die Beklagte mietete zum 1.2.2012 die in einem Mehrparteienhaus im 2.OG gelegene Wohnung von der T-Grundstücksgemeinschaft. Im Januar 2016 wurden die Kläger neue Eigentümer des Hauses und traten in den bestehenden Mietvertrag als Vermieter ein. Das Mehrparteienhaus besteht aus einem Keller, drei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss und wurde bislang von sieben Mietparteien bewohnt.

Die Kläger kündigten der Beklagten mit Schreiben vom 15.3.2016 wegen Eigenbedarfs zum 30.11.2016. Als Kündigungsgrund gaben sie an, dass sie wie sie der Beklagten mündlich bereits mitgeteilt hätten, das Haus gekauften hätten, um im gesamten Haus mit ihren Kindern und der Mutter des Klägers wohnen und arbeiten zu können. Hierzu werde das gesamte Haus umgebaut. Nach dem gesamten Umbau, dessen Beginn für Januar 2017 geplant sei, werde das gesamte 2.OG -also auch die von der Beklagten gemieteten Wohnung - zu Schlafzimmern und Badezimmer für sie und ihre Kinder.

Die Beklagte widersprach der Kündigung, da sie von einem vorgeschobenen Eigenbedarf ausging. Die Kläger erhoben schließlich Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung der Beklagten. Die Klage hatte jedoch keinen Erfolg.
Die Klage ist unbegründet. Den Klägern steht gegenüber der Beklagten kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu. Denn die Kündigung wegen Eigenbedarf ist formell unwirksam und hat somit das bestehende Mietverhältnis nicht beendet.

Das Kündigungsschreiben der Kläger vom 15.3.2016 wird den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB nicht gerecht. Die  Begründung soll dem Mieter Klarheit über seine Rechtsposition verschaffen und es ihm ermöglichen, rechtzeitig alles unternehmen zu können. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sind deshalb grundsätzlich die Person, für die die Wohnung benötigt wird und das Interesse, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, anzugeben. Im vorliegenden Fall haben die Kläger aber weder die Bedarfspersonen vollständig angegeben noch deren jeweiligen Bedarfsgrund hinreichend dargelegt. Die Nachvollziehbarkeit der Eigennutzung kann damit von der Beklagten nicht ausreichend überprüft werden.

Insoweit die Kläger angeben, dass sie das Haus für sich, ihre Kinder und die Mutter des Klägers benötigen würden, fehlt es an der genauen Anzahl der Kinder. Dies ist von Bedeutung, da das Haus bisher von sieben Mietparteien genutzt wird und die Klägerin so nicht einschätzen kann, ob rechtsmissbräuchlich überhöhter Bedarf geltend gemacht wird. Zudem machen die Kläger nur unzureichende Angaben zu ihrem Eigennutzungsinteresse, in dem sie lediglich angeben, mit ihrer Familie dort wohnen und arbeiten zu wollen. Dies genügt den formellen Anforderungen nicht.

Der Vermieter muss vielmehr die Kernthese des geltend gemachten Grunds, die sog. Kerntatsachen, im Kündigungsschreiben angeben. Bei der Eigenbedarfskündigung sind dies z.B. Angaben wie: "Fehlende anderweitige Unterbringung am Ort", "bisherige Wohnung zu klein, zu groß oder vom Vermieter gekündigt". Zudem fehlt es an jeglicher Begründung zum Einzugsinteresse der Mutter, die immerhin das gesamte 1.OG und ein Teil des Erdgeschosses bewohnen soll.

Soweit sich die Kläger darauf berufen, der Beklagten ihre Motivation mündlich mitgeteilt zu haben und darauf im Kündigungsschreiben Bezug nehmen, führt dies nicht dazu, dass eine schriftliche Begründung nicht erforderlich wäre. Dafür ist der Verweis zu pauschal. Soweit der BGH eine Wiederholung der Eigenbedarfsgründe für nicht erforderlich hält, geht es um Sachverhalte, in denen dem Mieter ein früheres Schreiben mit hinreichenden Gründen zugegangen ist und nicht nur eine bloße mündliche Erläuterung stattgefunden hat.

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