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Pauschale Schönheitsreparaturklausel ist bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung unwirksam

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LG Heilbronn 22.7.2014, 2 S 63/13

Der klagende Vermieter hatte von der ehemaligen Mieterin nach fruchtlosem Fristablauf Vorschuss zur Vornahme von Schönheitsreparaturen an der vermieteten Wohnung begehrt. Diese war unrenoviert übergeben worden. Für den Vertrag war der Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976 verwendet worden, der eine Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen vorsah, aber keine Beschränkung auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die auf Mietgebrauch zurückzuführen waren.

Die Klage blieb erfolglos. Die Sache ist allerdings noch nicht rechtskräftig.


Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Vorschuss zur Vornahme von Schönheitsreparaturen, da die Schönheitsreparaturklausel unwirksam war.

Die Klausel benachteiligt die Beklagte unangemessen, weil sie damit zur Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet worden war, die  nicht auf ihren Mietgebrauch zurückzuführen waren. Die Beklagte hatte die Wohnung in unrenoviertem bzw. stark renovierungsbedürftigem Zustand erhalten. Zwar war nach früherer Rechtsprechung die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Mit Urteil v. 26.9.2007 (Az.: VIII ZR 143/06) hatte der BGH aber erstmals Bedenken geäußert, ob eine Quotenabgeltungsklausel bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnung der Inhaltskontrolle standhält.

Mit seinem Hinweisbeschluss v. 22.1.2014 (Az.: VIII ZR 352/12) hat der BGH seine Bedenken vertieft und erwogen, dass es eine unangemessene Benachteiligung darstellen könnte, wenn ein Mieter Kosten für die Beseitigung von Gebrauchsspuren (mit) zu tragen hat, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht hatte. Bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung könne so aber nicht nur eine Quotenabgeltungsklausel, sondern bereits die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als den Mieter unangemessen benachteiligend anzusehen sein. Dem hat sich die Kammer angeschlossen.

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