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Neuem Eigentümer einer Wohnung steht Recht auf erstmalige Besichtigung zu

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AG München 12.8.2016, 416 C 10784/16

Der Kläger hatte im Oktober 2015 ohne vorherige Besichtigung eine Wohnung in der Georgenstraße in München gekauft. Im Februar 2016 wurde er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Wohnung war seit Mai 1981 an den Beklagten vermietet. In dem Mietvertrag waren folgende Regelungen enthalten:

"(1) Der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter oder beide können die Mieträume betreten, um die Notwendigkeit unaufschiebbarer Hausarbeiten festzustellen.

(2) Will der Vermieter das Grundstück verkaufen, so darf er oder ein von ihm Beauftragter nach Ankündigung die Mieträume zusammen mit den Kaufinteressenten an Wochentagen von 9 Uhr bis 12 Uhr und 16 Uhr bis 18 Uhr betreten.

(3) Ist das Mietverhältnis gekündigt, so darf der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter die Räume mit den Mietinteressenten zu den gleichen Stunden betreten.

(4) Der Mieter muss dafür sorgen, dass die Räume auch in seiner Abwesenheit betreten werden können."

Im Februar 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Da er die Wohnung bis dahin noch nie besichtigt hatte, teilte er dem Beklagten schriftlich mit, dass er die Wohnung besichtigen und ausmessen möchte. Er schlug drei verschiedene Termine vor. Der Beklagte war hingegen der Ansicht, dass dem Kläger ein Besichtigungsrecht nur mit Mietinteressenten zustände und sein Informationsrecht durch die Übersendung von einer Architektenskizze erfüllt sei. Außerdem forderte er den Kläger auf, 638 € an ihn zu bezahlen, da er eine neue Spülmaschine angeschafft hatte, nachdem die alte Maschine kaputt gegangen war.

Das AG gab der Klage auf Duldung der Besichtigung der Wohnung statt. Das Urteil ist rechtskräftig.
In dem Bedürfnis des Klägers auf erstmalige Information hinsichtlich des Aussehens, der Ausstattung sowie der genauen Größe der Wohnung war ein berechtigtes Interesse zu sehen, welches das Interesse des Beklagten an fehlender Störung deutlich überwog. Die Regelung des Mietvertrages war so zu verstehen, dass das Besichtigungsrecht nicht abschließend geregelt worden war und in den dort aufgezählten Fällen jedenfalls ein Besichtigungsrecht bestand.

Der Beklagte konnte die Besichtigung auch nicht von der Bezahlung der Spülmaschine abhängig machen: Denn gegenüber dem aus Art. 14 GG herrührenden Recht auf Duldung der erstmaligen Besichtigung einer Wohnung durch den neuen Eigentümer konnte die fehlende Bezahlung von Geldansprüchen nicht geltend gemacht werden.

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